Где купить недвижимость за рубежом, чтобы при продаже не терять деньги на налогах?

Оглавление:

• Какой налог нужно платить американцу при продаже иностранной недвижимости?
• Что нужно учитывать при покупке / продаже иностранной недвижимости?
• Использование иностранной недвижимости в качестве ПМЖ
• Покупка / продажа инвестиционной недвижимости за границей
• Какой дополнительный налог может возникнуть при продаже зарубежной недвижимости?
• Способы покупки зарубежной недвижимости во избежание последствий налога на прирост капитала при продаже

Если Вы хотите узнать, где лучше купить недвижимость за рубежом, и получить ориентировочный список стран, то данная статья не совсем об этом. Мы хотим рассказать потенциальным покупателям иностранной недвижимости, являющихся американскими гражданами, что следует учитывать, чтобы снизить налоги США и получить больше прибыли.

Купить недвижимость за рубежом и переехать на проживание в другую страну довольно непросто. Ещё сложнее американцу исключить стрессовые ситуации, связанные с налоговыми последствиями, которые могут возникнуть в случае продажи недвижимости за границей, если налоговый вопрос заранее не прорабатывался.

Владение иностранной собственностью, а также, связанные с ней операции или транзакции (продажа / передача прав собственности / сдача в аренду), обязывают американского подданного выполнять налоговые обязательства.

Как Вы знаете граждане и иностранные резиденты США должны отчитываться перед налоговыми органами Соединённых Штатов (IRS), о любой прибыли, полученной от продажи / аренды иностранной недвижимости, как впрочем, и о других видах зарубежных доходов. Поэтому американскому гражданину, при покупке недвижимости за рубежом, нужно запомнить две основные вещи:

1. Американцы облагаются налогами США на доходы по всему миру, независимо от места проживания, исходя из американского гражданства. Возможность снижения размера налогов или полного исключения – это уже другой вопрос, о котором будет сказано ниже.
2. Не существует общего способа / правила, которое полностью освобождает граждан США от налогообложения зарубежной прибыли. Есть установленные IRS механизмы, которые применяются в зависимости от конкретной ситуации. 

Если говорить о всех видах зарубежных доходов, относительно которых американцы могут получить налоговые льготы США, то это две формы налоговых льгот – налоговый кредит (форма IRS 1116) на зарубежную прибыль (Foreign tax credit (FTC)) и исключение зарубежного дохода (Foreign earned income exclusion (FEIE)), подав форму 2555.

Какой налог нужно платить американцу при продаже иностранной недвижимости?

Общий принцип, регулирующий налогообложение продажи зарубежной собственности, по сути одинаковый, что и при продаже недвижимой собственности на территории США. Когда продается недвижимость, Вы несете ответственность за уплату налога на прирост капитала.

Налог на прирост капитала (CGT) – это налог на доход, полученный вследствие разницы базовой стоимости актива и продажной цены на момент продажи базового актива. Наиболее распространенные доходы, облагающиеся налогом на прирост капитала – это прибыль, полученная от продажи недвижимости, земли, акций, облигаций и драгоценных металлов.

Что нужно учитывать при покупке / продаже иностранной недвижимости?

Когда Вы, как американский гражданин, покупаете недвижимость за рубежом, то данная операция не подразумевает получения дохода. Соответственно Вы не платите никаких налогов США, а также не обязаны сообщать IRS о приобретении этого иностранного актива.

Покупая недвижимость за рубежом, всегда помните о том, что возможно Вам когда-то придётся продавать эту собственность, а значит придётся платить налог на прирост капитала США. Поэтому, выбирая страну для покупки собственности в целях проживания или инвестиций, нужно заранее интересоваться местными налогами на недвижимость.

Иностранные налоги важный фактор, который влияет на налоговые обязательства американца перед Соединёнными Штатами, после продажи иностранной недвижимости. Если учитывать, что зарубежная недвижимость американца возможно будет продана / перепродана не ранее, чем через год после покупки, то максимальная долгосрочная ставка налога на прирост капитала США, составит 20%.

Например, если Вы купили квартиру / дом в Дании, а со временем решили продать, то по местному налоговому законодательству, Вам необходимо будет заплатить налог на прирост капитала в размере 42%. То есть Вы заплатите на 22% больше, чем в США.

Если рассмотреть подобную ситуацию с продажей недвижимости в Греции, где налог на прирост капитала равен 15%, то в данном случае Вам также нужно будет заплатить ещё 5% с полученного дохода налоговой службе США. Всё это значит, что если за рубежом показатель налога на прирост капитала ниже, чем 20%, то остальную разницу, Вам нужно будет доплатить IRS Соединённых Штатов.

Таким образом лучшей страной для покупки недвижимости за рубежом, будет государство, в котором отсутствует налог на прирост капитала для граждан США или когда он меньше американского. Поэтому для покупки недвижимости лучше рассматривать оффшорные юрисдикции, в большинстве которых этот налог отсутствует или его размер достаточно низкий.

Использование иностранной недвижимости в качестве ПМЖ

Между тем американские налоговые спецификации и отчётность, относительно зарубежной недвижимости, во многом зависят от типа проживания и использования недвижимости резидентом. 

В случае, когда недвижимость за границей была основным местом проживания американца, то при продаже на собственность будут распространяться одни правила, а если это инвестиционная собственность, то действует совершенно другой регламент.

Если Вы проживали за рубежом в своей собственности не менее 2 лет из предыдущих 5 лет, которую затем продали, то она считается Вашим основным местом жительства. Значит при продаже своего основного жилья за границей, Вы имеете право на вычет в размере $250 000 из любой прибыли, в том числе от продажи иностранной недвижимости. Для состоящих в браке, эта сумма вычета удваивается до $500 000. Любая прибыль сверх установленной суммы подлежит налогообложению IRS.

Чтобы получить право использовать налоговые льготы, нужно доказать, что недвижимость действительно являлась «Основным местом жительства». Это значит, что американский гражданин должен строго соблюдать правила проживания за границей, а также физическое присутствие.

При подаче годовой налоговой декларации, налоговики США будут тщательно проверять американского налогоплательщика на соблюдение ним требований к проживанию за границей, если недвижимость заявлена в качестве основного места жительства.

Большое значение имеют временные рамки требований «основного места жительства» за рубежом. Минимальный термин нахождения американского поданного за пределами США должен составлять не менее 330 дней из 365 дней в году. В то же время 330-дневный период необязательно должен соблюдаться в календарном году, он может быть скорректирован на промежутке 2-х лет.

При этом нужно чётко просчитывать период, проведенный за границей, так как время, затраченное на авиаперелёты или переезды морским транспортом, не засчитывается в 330-дневный период.

Покупка / продажа инвестиционной недвижимости за границей

Если Вы хотите купить недвижимость за границей в инвестиционных целях, а не для постоянного проживания, то при продаже такой собственности Вы не сможете воспользоваться налоговыми вычетами США.

В данном случае будет действовать ставка налога на прирост капитала, в зависимости от времени удержания инвестиционной недвижимости. Размеры стандартных ставок на долгосрочный прирост капитала, при продаже недвижимости, составляют в пределах от 0 до 15%, максимум 20%.

Применяемая ставка CGT США зависит: 

• От суммы полученного прироста капитала. 
• Семейного статуса владельца (одинокий / полная семья). 
• От статуса недвижимости (основное место проживания / инвестиционная).

Например, когда Вы владели недвижимостью менее года, а затем решили её продать, будет применяться «краткосрочная» ставка налога на прирост капитала. Если была продана недвижимость, находящаяся в собственности более года, она будет облагаться налогом по более низкой «долгосрочной» ставке.

Например, если это долгосрочная инвестиция, которую Вы сдавали в аренду, то скорей всего Вы будете облагаться по ставке не менее 20%. Помимо этого, на чистый инвестиционный доход (NIIT), будет распространяться налог размером 3,8%. Если говорить об уровнях краткосрочных ставок CGT, то они могут составлять 10%; 12%; 22%; 24%; 32% 35%, а максимально 37%.

Какой дополнительный налог может возникнуть при продаже зарубежной недвижимости?

Когда Вы продаете недвижимость за пределами Соединенных Штатов, Вам нужно хорошо подумать, чтобы правильно классифицировать свои прибыли или убытки. Учтите – все Ваши денежные вложения в улучшения (ремонт /реновацию) на протяжении всего срока владения иностранной собственностью, можно будет включить в убыток (расходы), исключив таким образом часть дохода от налогообложения прироста капитала.

Необходимо принимать во внимание не только сумму полученной прибыли от прироста капитала. IRS также будет рассматривать прибыль, которая может быть получена Вами от обменного курса валюты за рубежом. То есть IRS требует, чтобы налогоплательщики США все полученные суммы доходов в иностранной валюте конвертировали в доллары США.

Таким образом прежде чем рассчитывать прибыль или убыток от продажи зарубежной недвижимости, Вам нужно учитывать обменный курс иностранной (местной) валюты к доллару США на момент покупки и продажи.

Полученная разница между курсом стоимости американской и зарубежной валюты будет считаться текущим спотовым курсом. Поэтому Вы должны помнить, что прибыли и убытки могут возникать даже из-за курсовой разницы.

Способы покупки зарубежной недвижимости во избежание последствий налога на прирост капитала при продаже

Купить недвижимость за рубежом – это значит не только получить возможность диверсифицировать свои активы за границей, но и получить легальное право на проживание. Граждане США и иностранные резиденты, обладающие грин-картой, должны правильно строить схему покупки иностранной собственности, чтобы исключить налоговые и инвестиционные риски.

Первый способ избежать налога на прирост капитала, в случае продажи своей зарубежной недвижимости, является использование личного плана накопительного пенсионного счёта с индивидуальными выплатами (Individual Retirement Account (IRA)).

Любой американец, имеющий заработанный доход, может открыть накопительный пенсионный счёт IRA. По сути он является сберегательным счетом с налоговыми льготами, который можно использовать для долгосрочных накоплений и инвестиций.

Однако прежде, чем купить иностранную недвижимость, при наличии американского плана IRA, следует преобразовать его в оффшорную форму, открыв одновременно ООО (LLC) в оффшоре для управления активами. 

Дело в том, что традиционная правовая форма хранителя IRA предлагает лишь ограниченный набор публично торгуемых акций, облигаций и паевых инвестиционных фондов. В то время как оффшорный план IRA позволяет проводить более расширенные инвестиции, кроме инвестиций в страхование жизни и предметы коллекционирования.

При регистрации ООО, необходимо сделать выбор на низконалоговой, а лучше на безналоговой оффшорной юрисдикции, учитывая политику «территориального» налогообложения иностранных доходов физических и юридических лиц.

Если оффшорный план IRA сформировать в высоконалоговой юрисдикции, то это не даст американцу возможности получить налоговый кредит США, что сводит на нет все преимущества создания оффшорного IRA.

Вторым способом исключения налога CGT, можно назвать покупку полиса пожизненного страхования жизни. Однако, чтобы получить налоговый эффект, используя этот вариант, и платить 0% налога на прирост капитала при продаже недвижимости за рубежом, минимальный размер инвестиций в этот страховой полис должен составлять не меньше 2,5 млн. долларов США.

Не забывайте, что налоговое управление США внимательно следит за проблемами, связанными с высокими налогами, такими как потенциальный прирост капитала в сфере недвижимости. Поэтому важно не только получить совет от специалистов, чтобы максимально увеличить налоговые льготы, но и убедиться, что вы это делаете правильно.