Коммерческая недвижимость в Португалии под золотую визу

Когда речь заходит о секторе недвижимого имущества, многие читатели, вероятно, думают преимущественно о коттеджах и квартирах. Но рассматриваемый сектор включает не только сегмент жилья. Учитывать данный момент крайне рекомендуется россиянам, украинцам, белорусам и казахстанцам, собирающимся оформить португальский ВНЖ через инвестиции (т.е. золотую визу). 

Новые правила получения португальского инвесторского ВНЖ

После запутанного процесса, якобы призванного привести к закрытию программы по выдаче золотых виз, португальское правительство в начале прошлого года в очередной раз «вынуло кролика из шляпы», объявив о сохранении соответствующей схемы инвестиционной иммиграции, но обязавшись изменить условия в сторону ужесточения. 

Вступление в силу поправок в законодательство оказалось перенесено на январь 2022 ввиду сложной экономической ситуации, вызванной пандемией. Изменения прейскуранта выглядят следующим образом: 

• Минимально допустимая сумма перемещаемого из-за рубежа капитала (для внесения банковского депозита, приобретения государственных долговых инструментов, покупки акций коммерческих компаний) увеличилась с 1 000 000 € до 1 500 000 €;
• Порог инвестиций в исследовательскую деятельность увеличился с 350 000 € до 500 000 €;
• Минимально допустимый размер инвестиций во вновь регистрируемые / существующие компании увеличился с 350 000 € до 500 000 €; 
• Порог вложений в венчурные фонды вырос с 350 000 € до 500 000 €.

Наиболее популярная среди претендентов на золотую визу инвестиционная опция (приобретение недвижимого имущества) в финансовом плане не изменилась. Минимально допустимый размер инвестиций власти сохранили в размере 500 000 € (новые активы) / 350 000 € (активы старше 30, приобретаемые с целью совершения ремонта). В обоих случаях сохраняется возможность получить 20-процентный дисконт, покупая актив на территории слабонаселенного района. 

Однако чиновники заставили инвесторов пересмотреть критерии выбора типа недвижимого имущества. С января 2022 приобретение активов, предназначенных для жилья, предоставляет инвесторам доступ к карте португальского резидента, лишь при условии расположения подобного жилья на Мадейре, Азорских островах и одном из слаборазвитых округов в континентальной части страны. 

Покупка недвижимого имущества жилого назначения, находящегося, например, в центре Лиссабона / Порту либо в регионе Алгарви, более не считается приемлемой инвестицией для целей оформления золотой визы.

Однако ограничения с точки зрения местоположения не распространяются на активы, не предназначенные для использования в качестве жилья. Иными словами, при внесении инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Португалии (логистика, офисы, отели, торговля) инвестор сохраняет право подать заявку на золотую визу. 

Коммерческая недвижимость в Португалии в центре внимания иммигрантов-инвесторов

На фоне быстрого подорожания премиального жилья в столице и Порту бизнес, связанный с заключением сделок купли-продажи апартаментов и коттеджей в подобных местах, в преддверии 2022 стал «притчей во языцех» среди инвесторов, нацеленных на Западную Европу. 

Но рынок коммерческой недвижимости Португалии также находился на подъеме – по крайней мере, если не рассматривать объекты туристической инфраструктуры (см. ниже). Например, офисный сектор, логистика и ниши, связанные с местами проживания студенческого контингента и пожилых персон, стали крайне интересными площадками для размещения капитала в глазах местных и иностранных инвесторов, рассматривающих данную страну как идеальное место для расширения бизнеса.

Логистические объекты остаются востребованными 

Логистика считается одним из секторов, оказавшихся «в плюсе» после прихода пандемии Covid-19 – в значительной степени благодаря стремительному развитию электронной коммерции. Заполняемость логистических активов взлетела до небес. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Португалии достаточно мало предложений, необходимых для удовлетворения растущего спроса на подобные активы. 

Стремясь воспользоваться трендом и оперативно укрепить позиции в рассматриваемой сфере бизнеса, американский финансовый гигант Goldman Sachs Asset Management объявил о намерении инвестировать более 1 миллиарда € в Португалию и Испанию с целью разработки новых логистических платформ в течение следующего трехлетнего периода.

Логистические объекты считаются бурно развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости Португалии уже давно. Тенденция к росту спроса на подобные активы усиливается не первый год. Так, в 2020 после внезапного появления пандемии Covid-19 целых 272 000 квадратных метров свободных португальских складских и прочих логистических площадей оказались заняты арендаторами (рост на 24% относительно 2019). 

Согласно данным консалтинговой фирмы CBRE, данный годовой результат является третьим по величине показателем за всю историю мониторинга рынка. Причем в 2020 сразу несколько компаний объявили о планах расширения присутствия на рынке португальских логистических объектов. 

Спрос на офисные помещения растет

Рынок офисной коммерческой недвижимости Португалии сегодня быстро восстанавливается после падения, вызванного пандемией. В свежем отчете консалтинговой компании Savills Portugal предполагается, что в 2022 сектор достигнет докризисного уровня. Причем эксперты отмечают особенно высокий спрос на активы, расположенные в столичном Лиссабоне, считающемся источником ценных возможностей для экспансии бизнеса. 

Да, удаленная работа «набирает обороты» (для справки: согласно исследованию, проведенному британской платформой для поиска жилья Holidu, Лиссабон вошел в мировой топ-3 наиболее интересных городов для удаленной работы, уступая лишь Бангкоку в Таиланде и Нью-Дели в Индии). Но параллельно многие компании адаптируют офисные помещения, учитывая актуальные противоэпидемиологические меры, и даже инвестируют в новую инфраструктуру. 

Инвестиции в студенческие общежития набирают обороты

Многие инвесторы, выбирают рынок коммерческой недвижимости Португалию, привлекаемые именно сегментом студенческих общежитий. Сезон 2021 оказался богат новостями, доказывающими данное утверждение. Речь, в частности, идет об открытии ряда объектов, ориентированных на подобный нишевый рынок. 

Эксперты Savills Portugal считают, что данная страна является одним из немногочисленных европейских рынков с наибольшим потенциалом в контексте проектов по возведению специализированных студенческих общежитий. Причем аналитики снова признали Лиссабон одним из наиболее привлекательных мест на европейском уровне для развития бизнеса в подобном секторе. 

И число девелоперских проектов по возведению соответствующей коммерческой недвижимости в Португалии быстро растет. Одним из объектов, открывшихся в 2021 в рассматриваемой стране (если точнее, в городе Порту), являлось общежитие Studyou, расположенное в университетском комплексе Asprela и предлагающее продвинутую рекреационную инфраструктуру (включая, например, кинозал, бар и сад с площадкой для барбекю). И только лишь в Порту сейчас строится еще несколько студенческих общежитий.

В Лиссабоне в 2022 вводится в эксплуатацию студенческое общежитие в западном крыле здания вокзала на территории района Санта-Аполония, способное предложить не менее 173 койко-мест. Дополнительные проекты находятся в стадии разработки, включая, например, объекты на территории района Альта-де-Лиссабон. В столице, кстати, функционирует одно студенческое общежитие, владельцы которого приспособились к новым реалиям, принесенным пандемией. Речь идет о резиденции My Home In The City, в которой теперь проживают молодые рабочие, а не только студенты.

Возможности, предлагаемые инвестициями в дома престарелых

Тенденция к росту объема инвестиций в дома престарелых сегодня является неоспоримым фактом для персон, осведомленных о ситуации в секторе коммерческой недвижимости Португалии. Согласно исследованию CBRE, спустя примерно 3 десятилетия более трети постоянного населения рассматриваемого государства станут пожилыми людьми (в общей сложности 3,3 миллиона человек). Чтобы отреагировать на подобную демографическую эволюцию, необходимо добавить еще 55 тыс. койко-мест в домах престарелых. 

В ином свежем отчете, подготовленном Savills, делается вывод, что сегмент резиденций для пожилых людей и домов престарелых привлекает растущее внимание инвесторов и считается одним из наиболее интересных сегментов рынка коммерческой недвижимости Португалии прямо сейчас. 

Одним из инвесторов, присматривающихся к подобному сегменту, является испанская компания Thor, планирующая выйти на португальский рынок с тремя резиденциями для пожилых персон, предлагающими по 120 койко-мест каждая. Данные объекты расположатся в Сетубале, Гимарайнше и Алгарви.

Рассматриваемый сегмент рынка коммерческой недвижимости Португалии невероятно широк, предлагая множество ниш, которые приходят на ум далеко не сразу, но предоставляют реальные инвестиционные возможности. 

Один из подобных нишевых рынков, который следует учитывать, включает жилье для пожилых людей из сообщества ЛГБТИ+. Консультанты по коммерческой недвижимости в Португалии из компании Remax отмечают, что подобная ниша на рынке жилья для пожилых персон уже демонстрирует явные успехи в соседней Испании. 

Неоднозначность инвестиций в объекты туристической инфраструктуры

До прихода пандемии многие иностранные инвесторы, вкладывая деньги в рынок коммерческой недвижимости Португалии для оформления золотой визы, отдавали предпочтение туристическим проектам, обладавшим способностью обеспечивать достойную рентабельность инвестиций. Но спад турпотока, спровоцированный коронавирусом, заставил многих подобных инвесторов искать альтернативы. И в ближайшее время ожидать быстрого роста доходности капиталовложений в португальские гостиницы не приходится, что подтверждают свежие тематические статданные. 

Падение числа авиапассажиров 

Согласно данным о воздушном движении европейской организации Airports Council International Europe (ACI Europe), представляющей интересы региональных воздушных гаваней, из-за воздействия пандемии COVID-19 авиаперевозчики в 2021 недосчитались 1,4 миллиарда пассажиров относительно результата сезона 2019. Относительно 2019 наиболее значительным спадом на рынке ЕС+ отметились аэропорты Греции (-46,8%), Румынии (-52,7%), Люксембурга (-53,9%), Кипра (-55,6%), Болгарии (-55,9%), Испании (-56,4%) и Португалии (-57,9%).

После потери 1,72 миллиарда пассажиров в 2020 многие эксперты возлагали большие надежды на сильное восстановление в 2021. Но прошлый год оказался не менее трудным, и субъекты сектора авиаперевозок по-прежнему испытывают значительный стресс, ведущий к системной финансовой слабости в отрасли. 

Вопреки росту пассажиропотока на 37% в 2021 относительно 2020, цифры по-прежнему остаются на 59% ниже уровня, зарегистрированного в 2019, поскольку многие персоны лишены возможности путешествовать вследствие строгих ограничений, введенных в Европейском Союзе/Шенгене. 

Наиболее серьезный удар по индустрии нанесло появление омикрон-штамма патогена, быстро распространившегося по миру . Если в ноябре 2021 пассажиропоток в Европе, наконец, начал улучшаться, возвращаясь к докризисному уровню, то в декабре тренд снова пошел вспять. 

Нехватка персонала 

Инвестируя в рынок коммерческой недвижимости Португалии путем покупки гостиницы, отеля, хостела или иного объекта туристической инфраструктуры для последующего оформления золотой визы и получения прибыли от обслуживания отдыхающих, следует приготовиться к кадровым сложностям. 

Согласно оценками Всемирного совета по путешествиям и туризму (World Travel and Tourism Council; WTTC), по состоянию на начало 2022 в стране наблюдалась нехватка около 85 тыс. работников, занятых в сфере путешествий и туризма.

В тематическом отчете WTTC отмечается, что временный всплеск спроса на поездки на португальские курорты в разгар летнего сезона, выявил трудности с наймом людей в рассматриваемом секторе. 

Нехватка работников, занятых в туристическом секторе, ставит под угрозу многие предприятия, ранее уже столкнувшиеся с серьезными трудностями. Дополнительно подчеркивается, что, вопреки мерам, принятым властями страны в прошлом для противодействия последствиям пандемии, в общей сложности 92 тыс. специалистов, работавших в сфере путешествий и туризма, потеряли работу.

Отельеры и владельцы арендного жилья переходят на долгосрочные контракты 

Стремясь справиться с проседанием спроса и избежать банкротства, владельцы многих хостелов, «гостевых домов» и квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, решили перейти от практики заселения туристов для краткосрочного проживания на среднесрочные и долгосрочные контракты.

По состоянию на начало 2022, на цифровой платформе Booking (для бронирования арендного жилья и отельных номеров) было зарегистрировано 37 хостелов на территории агломерации Большой Порту. В 2019 на территории агломерации функционировало 62 подобных объекта коммерческой недвижимости в Португалии. Иными словами, произошло практически двукратное сокращение. 

Многие объекты закрылись для проведения ремонтных работ. Иные подверглись перепрофилированию. Во многом благодаря удачному расположению и падению предложения местных арендных квартир, предлагаемых долгосрочным съемщикам, некоторым субъектам гостиничной индустрии удалось сохранить бизнес «на плаву». 

Сдавая помещения по среднесрочному / долгосрочному договору, то есть сроком от полугода и более, предприниматели добиваются смягчения экономического ущерба, надеясь на восстановления потока туристов грядущим летом и возвращение к краткосрочной сдаче. 

Рекомендуется ориентироваться на Алгарви / Мадейру и местных туристов 

Если, вопреки представленным выше фактам, решите инвестировать в рынок коммерческой недвижимости Португалии, выбирая туристический объект, эксперты рекомендуют вложить деньги в Алгарви / Мадейру. Согласно свежему докладу португальского Национального института статистики (Instituto Nacional de Estatística; INE), местные и иностранные туристы сегодня наиболее часто выбирают именно эти регионы для организации отдыха на фоне эффективного процесса вакцинации и более низкого уровня ограничений. 

Предварительные данные ведомства показывают, что в 2021 в Алгарви и на Мадейре местные туристы оплатили больше ночевок, чем в 2019. В частности, в период с января по ноябрь 2021 целых 5,13 млн. жителей страны оплатили ночевки в Алгарви (относительно 4,8 млн. за аналогичный период 2019). На Мадейре с января по ноябрь 2021 количество ночевок местных жителей составило чуть более 1 миллиона (за аналогичный период 2019 оплачено 887 тысяч ночевок).

В иных регионах картина гораздо печальнее. На севере, в центре, в столичном районе Лиссабона, в Алентежу и на Азорских островах количество ночевок местных туристов в 2021 оказалось ниже значений, зафиксированных в 2019. 

Гораздо менее «радужной» является статистика по ночевкам иностранных туристов. Да, в 2021 в страну приехало больше иностранных туристов, чем в 2020, но цифры все еще значительно ниже значений, зафиксированных в 2019. Например, в Алгарви количество ночевок иностранцев в 2021, соответствует лишь трети от уровня 2019. На Мадейре зафиксировано двукратное снижение. 

Свет в конце тоннеля? 

С другой стороны, эксперты WTTC прогнозируют ускоренное восстановление европейского сектора путешествий и туризма в 2022, ожидая весьма продуктивный летний сезон. Согласно пресс-релизу, выпущенному организацией, внутриевропейские заказы на пасхальные каникулы и летний сезон уже превзошли прошлогодние показатели. 

В частности, по состоянию на январь 2022 число бронирований внутриевропейских рекреационных поездок на 1 квартал уже увеличилось более чем на 275% в годовом исчислении, а количество предзаказов летних турпакетов превысило уровень 2021 на 80%. 

Эксперты WTTC выразили обеспокоенность в связи с ограничениями на поездки, введенными европейскими правительствами. Ссылаясь на данные Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), они подчеркнули, что закрытие границ бессмысленно на этапе широкого распространения омикрон-штамма в обществе. Ограничения на поездки в текущих обстоятельствах лишь наносят ущерб экономике и лишают граждан средств к существованию. 

Возможность исчезновения золотой визы как повод торопиться с инвестициями

От коммерческой недвижимости Португалии вроде офиса / склада / магазина / хостела до местного жилья – независимо от выбранного объекта, эксперты рекомендуют торопиться с инвестициями, если в число целей входит оформление ВНЖ. Причина кроется в возможности исчезновения португальской золотой визы. 

Совет по экономическим и социальным вопросам (Conselho Económico e Social; CES) сегодня активно лоббирует завершение программы, утверждая, что выдача иностранцам золотых виз взамен на покупку жилья способствует снижению рождаемости в стране. 

Эксперты CES полагают, что существование схемы вызывало своего рода «эффект снежного кома». Иностранцы скупают местное жилье для оформления ВНЖ, что ведет к дефициту и, следовательно, повышению стоимости жилого недвижимого имущества. В подобных обстоятельствах молодые португальцы лишаются возможности покинуть родительский дом и перебраться в собственное жилье, чтобы создавать собственные семьи. 

Согласно данным CES, темпы роста цен на жилье на португальском рынке сегодня выше, чем в любой иной стране еврозоны. Причем рассматриваемое государство входит в мировой топ-40 стран с наиболее высоким соотношением между ценой жилья и доходом (речь о государствах, где стоимость жилья наиболее далека от среднего дохода»).

Помощь с выбором и покупкой коммерческой недвижимости в Португалии под золотую визу

Желаете выгодно инвестировать в рынок коммерческой недвижимости Португалии уже в этом году, попутно оформляя золотую визу и получая право претендовать на португальское гражданство спустя пятилетку? 

Наша команда готова помочь! Располагая богатым опытом и обширными связями, эксперты портала обеспечат достижение поставленных целей в сжатые сроки, гарантируя индивидуальный подход и полную конфиденциальность.