Недвижимость в Черногории – цены снижаются, но потенциал рынка ещё не раскрыт

Оглавление

• Ситуация на рынке недвижимости в Черногории, общее состояние экономики страны
• Стоимость жилой недвижимости
• Жилищное строительство
• Популярность курортного жилья
• Покупка недвижимости в Черногории иностранцами
• Ипотека
• Как купить недвижимость в Черногории?

Недвижимость в Черногории резко подешевела в 2020 году, и прогнозы на 2021 год также неутешительны. Многие аналитики и эксперты уверены, что падение будет продолжаться и дальше, надеяться на улучшение ситуации можно только в 2022 году, когда пандемия COVID-19 пойдёт на убыль. После такого минорного вступления идея купить недвижимость в Черногории (у моря или в отдалении от береговой линии) может показаться странной, но она сулит множество преимуществ, причём в самом ближайшем будущем.

Попробуем объяснить этот кажущийся парадокс. Цены на недвижимость в Черногории снижаются, 2020 год поставил своеобразный антирекорд, поэтому отдельные аналитики заговорили о коллапсе рынка. Некоторые зашли ещё дальше и сравнили покупку недвижимости в Черногории с вложениями в доткомы, рухнувшие 10 марта 2000 года. Но подобные рассуждения слишком поверхностны, они ошибочно трактуют факты и «не обращают внимания» на стратегические, глубинные причины текущих изменений на рынке.

На самом деле, снижение цен – очевидный посыл недорого купить недвижимость в Черногории. Ведь Вы вкладываете деньги не в фантомные технологии, как это было с упоминавшимся ранее мыльным пузырём доткомов, а в реальные объекты с великолепной инвестиционной перспективой. Основная причина для подобного утверждения – причины, вызвавшие снижение цен. Они связаны с пандемией COVID-19 и не имеют никаких признаков системности, говорящих о «схлопывании» рынка.

Совсем скоро коронавирус будет либо побеждён, либо локализован. И как только это случится, идея купить недорого недвижимость в Черногории у моря, цены на которые сейчас действительно низкие, потребует существенно больших финансовых вложений. Рынок быстро «наверстает» упущенное, и те, кто слишком осторожничал, ожидая прояснения ситуации, окажутся в проигрыше. Следовательно, практическая реализация проекта по недорогой недвижимости в Черногории – это просчитанный и оправданный в стратегическом плане ход, который наверняка принесёт скорую прибыль. Надо только немного подождать и успеть выгодно инвестировать средства «здесь и сейчас».

Некоторую осторожность следует проявлять только тем инвесторам, которые рассчитывают на получение пассивного дохода в виде арендных выплат. Падение интереса к съёмному жилью привело к обвалу цен на недвижимость в Черногории, поэтому необходимо тщательно просчитать все риски и убедится в том, что у Вас есть достаточная «подушка безопасности».

Для получения расширенной информации по теме приглашаем Вас на индивидуальную консультацию. Обговорить условия и формат её проведения можно посредством электронной почты ([email protected]). Напишите нам письмо-запрос, и эксперты портала International Wealth сразу же свяжутся с Вами и предложат подходящий формат сотрудничества.

Ситуация на рынке недвижимости в Черногории, общее состояние экономики страны

Пандемия коронавируса самым негативным образом повлияла на деловую активность, стагнация коснулась всех секторов экономики, и рынок недвижимости в Черногории (у моря и не только) – не исключение. Но у каждой медали есть две стороны, поэтому мы рекомендуем воспринимать снижение цен исключительно как уникальную возможность выгодно вложить деньги и начать получать с них доход. Ведь сейчас для этого крайне удачное время.

Основные факты по теме:

• Средняя цена квадратного метра жилья безотносительно к району, техническому состоянию, количеству комнат, инфраструктура и прочих важных факторов, упала до 876 EUR (Q3 2020, снижение 21,93%).
• Аналогичный показатель за прошлый год – снижение на 2,43%.
• Если учитывать инфляционный фактор, то формула классическая формула «недорогая недвижимость у моря недорого» стала обретать смысл – снижение на 22% (Q3 2020).
• Данные по Q4 2020 также не радуют – снижение на 12,4% (с учётом инфляции – на 12,73%).
• Наибольшее падение спроса регистрируется со стороны иностранцев – на 44,1%, абсолютный показатель – 72,4 млн EUR.
• На фоне такого спада откровенно удивляет повышенная активность застройщиков. За период Q1 2020 – Q3 2020 число выданных разрешений на строительство возросло на 9,8%. Но в абсолютном исчислении показатели остаются достаточно скромными – всего 1131 одобренных проектов.

Что же делать тем нашим читателям, которые хотят недорого купить недвижимость в Черногории? Здесь надо чётко понимать, с какой целью делаются инвестиции и насколько Вы готовы к возможному (но не обязательному!) длительному ожиданию. С достаточно большой долей вероятности в ближайшие год-два ситуация нормализуются, и цены вернутся к росту. Поэтому, если Вас интересуют цены на недвижимость в Черногории у моря с целью сдачи объекта внаём, лучше немного подождать.

Если же в приоритете длительные инвестиции «не на один день», то сейчас, как мы уже выяснили, вкладывать деньги в недвижимость крайне выгодно. Менее 900 EUR за квадратный метр в европейской стране, являющейся членом ЕС, – ещё несколько лет назад об этом можно было только мечтать.

Общее состояние экономики

Основной негативный фактор, влияющие на неё, – туристический спад, ставший неизбежным следствием пандемии COVID-19. В количественном выражении цифры удручают – спад на 80% (до 240395 человек, годом ранее было 1,07 млн человек). Показатели, увы, вполне «закономерные», ведь на туристический сектор приходится 20% ВВП страны.

Можно было бы подумать, что для Черногории подобная ситуация «закономерная», но это не так. В «доковидные» времена экономика росла примерно на 3,6% в год. И лишь в 2019 году начались трудности. Это стало поводом для понижения экономического прогноза до –14,3%, рассчитываемого Европейской комиссией.

Понимая это, правительство страны приняло некоторые меры с целью удержать и сохранить интерес инвесторов. В первую очередь, были подтверждено отсутствие каких-либо ограничений для иностранцев. Следовательно, если Вы хотите купить недвижимость в Черногории у моря (самый востребованный вариант), то сможете сделать это без каких-либо юридических ограничений. Отметим, что передача права собственности осуществляется по максимально упрощённой процедура. Определённые ограничения сохраняются в отношении купли-продажи земли, но обсуждение этого вопроса выходит за рамки статьи.

Ещё одно несомненно преимущество страны – получение вида на жительство. Недорогая недвижимость в Черногории (у моря или нет – не столь важно) подходит для этого особенно хорошо. Кто-то может возразить, что ВНЖ – это не гражданство, но давайте будет реалистами. Подобных возможностей сейчас не предоставляет ни одна страна Европы, и заморозка соответствующих программ в последних «островках» – Мальте и Кипре – хорошее тому подтверждение.

Стоимость жилой недвижимости

Цены разнятся довольно сильно, но недвижимость в Черногории у моря всё равно остаётся одной из самых недорогих. В отделённых районах разница с другими странами Европы будет ещё более заметной.

Цены с привязкой к конкретному району (данные по состоянию на Q3 2020, сравнение с аналогичным периодом прошлого года):

• Подгорице (столица Черногории): +1,7% (1100 EUR / м2).
• Прибрежный регион: +3,6% (1414 EUR / м2).
• Центральный регион: –22% (515 EUR / м2).
• Северный регион: –10,8% (603 EUR / м2).

Эти статистические данные – реальное подтверждение факта, о котором мы говорили уже несколько раз. Недорогая недвижимость в Черногории – это не миф, не легенда, рождённая риелторами, а реальность. Но как только ситуация с COVID-19 стабилизируется, цены быстро пойдут вверх. Так что тянуть с реализацией перспективного и выгодного проекта явно не стоит.

Жилищное строительство

Девелоперские проекты – один из факторов надежды на возрождение рынка недвижимости в Черногории. Мы не станем ещё раз подробно расписывать преимущества реализации инвестиционного проекта «здесь и сейчас (см. предыдущий абзац), но с поправкой на ожидаемые системные изменения программы по получению гражданства за инвестиции времени у Вас действительно не так много. Но вернёмся к сектору жилищного строительства.

Основные факты по динамике изменения количества выданных разрешений:

• Q1 2020 – Q3 2020: +9,8% (1131 шт.).
• 2019 год: –32,4%.
• 2018 год: –47,3%.
• 2017 год: +0,4%.
• 2016 год: +1,6%.

Интересно, что аналитики фиксируют рост и в привязке к «квадратуре» вновь возводимых проектов – на 6,4%.

Основные факты по рынку с привязкой к количеству квартир на один реализуемый проект (Q1 2020 – Q3 2020):

• 1 квартира (апартаменты): 19, аналогично 2019 году.
• 2 квартиры: аналогично 2019 году: 12 (3-кратный рост).
• 3 квартиры и более: +9,6% (до 1095).

Несложно заметить, что пик интереса застройщиков приходится на многоквартирные проекты. Условно малогабаритное жильё – нишевый сектор, и вкладывать сюда деньги, не имея чётко продуманной стратегии, мы не рекомендуем.

Популярность курортного жилья

Интерес инвесторов к нему остаётся стабильно высоким. Если Вы – конечный покупатель, и Вы хотите недорого купить недвижимость в Черногории у моря, готовьтесь к определённым расходам. Самые популярные районы – Котор (Kotor), Тиват (Tivat), Будва (Budva), Херцег-Нови (Herceg Novi) и Бар (Bar).

Если говорить о средних ценах, то они выросли – на 3,6% (1414 EUR / м2, период тот же – Q1 2020 / Q3 2020). 2019 год рынок демонстрировал практически нулевую динамику (рост на 0,3%), в 2018 году показатели были существенно выше – +20,5%.

Самые интересные девелоперские проекты, в которых Вы можете поучаствовать:

• Porto Montenegro (Пиват, Которская бухта) – 200 тыс. EUR – 5 млн EUR (пентхаусы).
• Boka Place (Порто Монтенегро, комплекс из 213 частных резиденций) – минимум 190 тыс. EUR.
• Dukley Gardens (полуостров Завала) – комплекс из 36 вилл и 202 домов.
• DOMXXI (Будва) – элитный жилой комплекс.
• Bečići (Будва) – если Вас интересует недвижимость в Черногории у моря недорого, где цены для «простых» людей, этот вариант стоит обязательно рассмотреть.
• Boka Bay (Бока-Которский залив) – элитные жилые дома категории премиум. Цены довольно высокие, но с поправкой на класс недвижимости они вполне приемлемые.
• Lustica Bay (залив Траст, Тиват) – комплекс с собственной инфраструктурой и всеми условиями для жизни. Если Вы хотите купить недвижимость в Черногории у моря и уложиться в относительно скромный бюджет, то останетесь довольны. После завершения строительства в состав комплекса будут входить 1000 квартир и 500 вилл. Отметим наличие 2 собственных пристаней для яхт, отелей, ресторанов и прочих объектов инфраструктуры. Цены стартуют от 2,7 тыс. EUR за квадратный метр.
• Portonovi (Кумбор) – роскошный курорт с ориентацией на состоятельных людей, ценящих безусловное удобство и комфорт.
• Porto Skadar Lake (Скадарское озеро) – компактный комплекс, состоящий из 30 частных вилл. Хороший вариант, если Вас не интересует недорогая недвижимость в Черногории, и в приоритете – качество и комфорт.

Другие интересные предложения для инвесторов:

• City Quarter.
• New City Quarter.
• Ljubovic.
• Новые жилые дома в Old Airport.
• Комплекс в Block X.

Покупка недвижимости в Черногории иностранцами

Подданные других стран интересуются жилыми и коммерческими объектами в стране больше, чем коренные жители. Более всего сделок купли-продажи заключают граждане стран Евросоюза, что вполне понятно и логично. Но особой популярностью недвижимость в Черногории у моря пользуется у россиян.

Этот факт может показаться забавным, но он порождает логические связи, активно влияющие на рынок, но лежащие вне сферы экономики и бизнеса. Мы сейчас говорим о ценах на нефть, санкционных ограничениях и прочих факторах, которые следует принимать во внимание при расчёте рисков.

Большое преимущество недвижимости в Черногории – великое разнообразие районов, где есть доступное для инвестирования жилье. Вы можете выбрать условно отдалённый район, который будет интересен взрослым, состоявшимся людям, уставшим от ритма жизни ночных тусовок. Или отличные апартаменты, расположенные в историческом центре города. А многие молодые инвесторы наверняка предпочтут недорого купить недвижимость в Черногории у моря, где захватывающий ритм ночных дискотек точно не даст заскучать и расслабиться.

Любым из этих требований отвечает Будва (Budva) – очаровательный и завлекающий город-курорт, который часто называют адриатическими воротами Черногории. Здесь вполне реально найти для себя недвижимость под конкретные требования, причём без значительных ограничений по бюджету. Есть и недорогие предложения с вполне достойным соотношением цены и качества, и элитные апартаменты, удовлетворяющие самому взыскательному и требовательному вкусу. Одним словом, выбор у Вас действительно будет. Средние цены – от 1300 EUR до 2000 EUR за квадратный метр (самое дорогая недвижимость в Черногории именно в Будве). Но варианты уложиться в скромный бюджет вполне реальны.

Риелторы утверждают, что Черногория – одна из самых суровых стран Европы (не считая Скандинавии), но она западает в сердце куда сильнее, чем выхолощенные, лубочные предложения Кипра, Монако или Монте-Карло. Мы не готовы согласиться с этим мнением, но доля правда в нём есть. Как минимум из-за того, что Майкл Дуглас, Кэтрин Зета Джонс, Мадонна и вечно молодые Rolling Stones вряд ли станут «просто так» покупать недвижимость в Черногории у моря.

Основные цифры по интересам российских инвесторов в Черногории:

• Общая сумма инвестиций покупателей из России в недвижимость в Черногории – более 39 млн EUR (примерно 1/4 от общего объёма сделок).
• Объём инвестиций граждан РФ остался почти таким же, как и в прошлом году.
• С 2005 по 2010 годы россияне скупили около 100 тыс. объектов.
• По неофициальным (вероятно, несколько завышенным) данным российские покупатели скупили не менее 40% всей недвижимости в Черногории.

Ипотека

Инвестиционные проекты, для реализации которых используются заёмные средства, вполне возможны. Но проще всего реализовать их при наличии статуса гражданина. Ещё несколько лет назад никаких особых проблем с этим не было – можно было достаточно легко получить гражданство Черногории за инвестиции. Но в силу разных причин правительство решило заморозить её с 31 декабря 2021 года.

Как утверждают аналитики, «виновато» в этом стремление Черногории стать полноправным членом ЕС. Официальный Брюссель крайне негативно смотрит на подобную продажу паспортов, считая её официальными «воротами» для различных криминальных и сомнительных элементов. Поэтому, если Вас интересует ипотека, действовать следует как можно скорее.

Покупка недвижимости в Черногории в ипотеку, основные показатели:

• Средняя ставка на октябрь 2020 года – 4,77%. Годом ранее этот показатель был выше – 4,95%.
• Ставка для заимствований, срок которых не превышает 1 года равна 8% (было 6,99%).
• Общая сумма всех жилищных кредитов, выданных за 10 месяцев 2020 года, снизилась на 22,2% (54,4 млн EUR).
• Годовые темпы роста новых жилищных кредитов в 2019 году были существенно выше – 16,8%, в 2018 году – 13,7%.
• Усреднённые условия кредитования для иностранцев следующие: соотношение LTV (Loan-to-value ratio, отношение суммы кредита к оценочной стоимости приобретаемого имущества) не менее 50%, срок – до 25 лет. Подробности по условиям конкретных банков смотрите ниже.

	Erste Bank Montenegro	Lovćen Bank	First Bank	Crnogorska Komercijalna Banka
Сумма займа	10-400 тыс. EUR	10-200 тыс. EUR	5-100 тыс. EUR	50-300 тыс. EUR
Максимальный срок	До 20 лет	До 10 лет	До 25 лет	До 25 лет
Номинальная ставка	От 3,99%	От 4,95%	От 7,99% до 11,49%	От 5,5% до 7%
Банковская комиссия	До 1%	До 1,25%	От 1,5% до 2%	До 1%
Формат погашения	Ежемесячно	Ежемесячно	Ежемесячно	Ежемесячно

Как купить недвижимость в Черногории?

Обо всех тонкостях и особенностях реализации инвестиционного проекта любой сложности Вам расскажут наши эксперты. Причина, по которой мы не готовы делиться этой информацией, не связана с желанием заработать, как Вы могли бы подумать. Дело в том, что самостоятельно осуществить задуманное крайне сложно, если вообще возможно. А если Вы всё же решите «сэкономить», то сразу готовьтесь к значительным дополнительным расходам – переплата практически гарантирована. Поэтому мы решили ограничиться простым перечислением основных этапов, добавив к каждому из них небольшой комментарий наших экспертов.

Этап №1. Предварительный договор о намерениях

В нём указываются основные условия сделки и фиксируются намерения сторон. Далее Вы должны будете внести аванс (задаток), величина которого законом не установлена. Практика показывает, что стороны обычно договариваются о 10% от суммы сделки, но бывают исключения.

Этап №2. Перевод денег

Осуществляется только через банк, о наличном формате можете сразу забыть. Допускается перевод со счёта в российском банке, но лучше всего открыть аккаунт в черногорском банке. Так намного проще доказать Ваши намерения и избежать проблем, связанных с банковскими проверками. К тому же, открытый счёт можно будет в дальнейшем использовать для ежедневных операций.

Этап №3. Подписание основного договора

Обязательно ещё раз проверьте все пункты договора. Особенно внимательно – фактическую информацию, а также «формальные» данные, обычно указываемые мелким шрифтом. Документ подписывается только на территории Черногории, присутствие переводчика и нотариуса обязательно.

Этап №4. Выплата налогов

Наиболее значимая статья расходов – налог на оборот недвижимости (3% от суммы сделки), но его следует уплатить только в том случае, если объект сделки – вторичное жильё. Новая недвижимость в Черногории (у моря или в отдалении от него – никакой разницы нет) таких обязательств не накладывает. Срок уплаты – 15 дней с момента получения официального извещения. При покупке нового жилья следует уплатить НДС (17%), но соответствующая сумма чаще всего уже включена в стоимость объекта.

Этап №5. Официальная регистрация 

Внесение изменений в кадастр – процедура простая, её выполняют органы государственной власти в «автоматическом» режиме. Но мы всё же рекомендуем проконтролировать этот процесс и убедится в том, что всё сделано правильно. Величина регистрационного сбора – 0,5% от кадастровой стоимости объекта (но не суммы, указанной в договоре!).

Когда все формальности будут завершены, то можете себя поздравить – Вы официально стали собственником недвижимости в Черногории. Расходы, которые накладывает на Вас новое жильё, относительно невелики – ежегодный налог от 0,1% до 1%, коммунальные платежи для средней квартиры площадью 80 м2 – около 120-130 EUR.

Эксперты портала International Wealth готовы взять на себя все юридические хлопоты и реализовать инвестиционный проект любой сложности в максимально сжатые сроки. Мы работаем исключительно в легальном поле и гарантируем клиентам полную конфиденциальность и сервис формата All-in-One. Если Вас интересуют детали, просим связаться с нашими экспертами удобным для Вас способом.